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資金計画を立てる

家を建てる資金の計画は、人生設計を大きく左右するほどの金額が動くものです。頭金はどれくらい用意できるか、住宅ローンはどれくらい借りられそうかなど、綿密に検討しなければなりません。

注文住宅の資金計画はどのように立てればいい?

まずは、費用の割合についてのお話から。意外かもしれませんが、建物の建築にかかる「本体工事費」は、家づくり全体にかかる総費用の7割程度です。

その他に、屋外電気工事やガス工事などの「付帯工事費」、住宅ローンや引越しなどにかかわる「諸費用」などが加わったものが総費用になります。付帯工事費や諸費用はコスト調整が難しいので、これらの費用についても予め見積もりを取り、後で慌てることのないようにしておきましょう。

次に、自分がどの位の費用をかけられかについて。注文住宅の購入費用は「頭金と借入額の合計金額」ということになります。

頭金として、銀行預金や社内預金、積立型保険、株、債券などの自己資金がいくらあり、どれだけ住宅資金に充てることができる検討してみてください。親御さんからの援助が受けられるなら、有効に利用しましょう。ポイントは車の買い換えなど大きな出費分と、万一に備えて1年程度の生活費分は手元に残しておくことが大切です。

住宅ローンを組む際は、借りられる金額ではなく、返せる金額を基準に考えるべきです。

例えばお住まいの賃貸住宅の家賃を基準にし、毎月無理なく返済できる金額と定年までの年数を計算して決めましょう。また最近では金融機関のホームページなどで返済シミュレーションなども試せますので、利用してみてください。

住宅ローンの金利のタイプ

住宅ローンを組むときに、特に注意したいのが金利です。この点を軽視していると、総返済額に大きな差が生まれます。金利は固定金利タイプと変動金利タイプに分かれます。固定金利タイプに分類されるのが「全期間固定金利型」、変動金利タイプに分類されるのが「変動金利型」「「固定金利期間選択型」です。それぞれの特徴を解説します。

全期間固定金利型

申込時や契約時に、全返済期間の適用金利が決まるタイプです。全返済期間を通じて金利が一定の住宅ローンと返済期間中に金利が変わる住宅ローンがあります。後者の例は、最初の10年間と11年目以降の金利が変わる住宅ローンなどです。いずれも、申込時や契約時に適用される金利が決まるので、全期間固定金利型は固定金利タイプに分類されます。

全期間固定金利型のメリットは、申込時や契約時に返済額が決まること。最初に総返済額が分かるので、人生設計を立てやすいといわれています。また、借り入れ後に市場金利が上がっても影響を受けない点も魅力です。現在のように金利が低いときに借り入れると、全期間にわたり低金利が続きます。

対するデメリットは、市場金利が下がっても適用される金利は下がらない点です。金利が高いときに借り入れをすると、全期間にわたり高金利が続きます。現在は金利が非常に低いので、全期間固定金利型のデメリットを心配する必要はないかもしれません。

変動金利型

市場金利の変動にあわせて、適用される金利が定期的に変動するタイプです。基本的に、適用される金利は半年に1度のペース、毎月の返済額は5年に1度のペースで見直しが行われます。定期的に適用される金利が変動するので、変動金利型は変動金利タイプに分類されます。

変動金利型のメリットは、同じタイミングで比べると固定金利タイプより金利が低いことです。短期間で全額を返済する場合やしばらくは大幅な金利の上昇がないと予想する場合などはメリットを受けやすいといえるでしょう。また、借り入れ後に市場金利が下がると、返済額が減少する点もメリットとして挙げられます。

対するデメリットは、申込時や契約時に総返済額が確定しないので、人生設計を立てづらい点です。借り入れ後に市場金利が上昇すると、返済額は増加してしまいます。万が一、金利が急騰すると未払利息が発生する恐れもあります。

未払利息とは、支払いを繰り延べられた利息のこと。適用金利が大幅にアップすると、毎月の利息支払い額が毎月の返済額を上回ることがあります。毎月の返済額を上回った分の利息は支払いを繰り延べられます。これを未払利息といいます。

5年に1度のペースで行われる毎月の返済額の見直しは1.25倍が限度とされているので、ケースによっては利息だけを払い続けたうえ未払利息が積みあがっていくことも考えられます。以上のデメリットがあることを押さえておきましょう。

固定金利期間選択型

借入から数年間は金利が決まっているなど、一定期間だけ金利が固定されるタイプです。金利が固定される期間は住宅ローンにより異なります。一定期間が経過した後は、変動金利に移行するか再び固定期間を設定するかになります。金利が固定されるのが一定期間だけなので、固定金利期間選択型は変動金利タイプに分類されます。

固定金利期間選択型のメリットは、金利が固定されている期間中は返済額を確定できることです。将来の金利変動に不安を感じている方や金利が固定されている期間に積極的に返済を進めたいと考えている方に適しています。借り入れ後に金利が下がると、返済額も減少する点もメリットとして挙げられます。

対するデメリットは、金利固定期間終了後の返済額が確定しないことです。変動金利型ほどではありませんが、長期の人生設計は立てづらいといえます。また、借り入れ後に金利が上昇すると、返済額も増加します。この点も固定金利期間選択型のデメリットとして押さえておきたいポイントです。以上のほかでは、固定期間が長くなるほど適用される金利が高くなる傾向がある点も押さえておかなくてはなりません。

住宅ローンの種類と特徴

ひとくちに住宅ローンと言っても、巷には様々なプランがあり、それぞれに特徴があります。それらの内容をキチンと把握し、比較検討した上で、ご自身に一番適したプランを選ぶのが賢明です。

住宅ローンは大きく分けると、以下の3種類になります。

民間ローン

銀行、信用金庫、JA、クレジット会社、ノンバンクなどが手がける住宅ローン商品です。金融機関ごとに融資条件や金利、審査基準などが各々独自に設定されているため、同じ人でも申込先によって借りられる金額が違うという場合も発生します。

また、手数料の一部無料など、独自のサービスを打ち出しているところもあります。金利も変動型から長期固定型までさまざま。 慎重に比較検討する必要があります。

●銀行、信用金庫等の住宅ローン

住宅ローンは、都市銀行・地方銀行・信託銀行のほかネット銀行などが扱っています。どこを選んでも同じに思えますが、金融機関により借り入れ条件や金利が異なるので注意が必要です。また、同じ銀行であっても商品により借り入れ条件や金利は異なります。

一般的に、銀行、信用金庫等の審査は厳しい傾向にあるといわれています。特に、書類だけで審査を行うネット銀行は厳しいことが多いようです。以下、厳しい順に、都市銀行・地方銀行・信用金庫と続きます。

銀行や信用金庫などの中には不動産会社と提携している提携ローンを取り扱っているところがあります。提携ローンのメリットは物件を審査する必要がないので審査のスピードが速いこと、不動産会社が手続きの一部を代行してくれるので手間が省けること、優遇金利が適用されること、デメリットは他の住宅ローンと比較検討しづらいことです。

●生命保険会社の住宅ローン

生命保険会社も住宅ローンを取り扱っています。申し込みの対象となるのは、生命保険などに加入している方です。加入者が住む予定の一戸建てやマンションの購入資金、住宅の新築・増築資金、住宅用地の購入資金などに充てることができます。生命保険会社も銀行や信用金庫などと同じく固定金利型・変動金利型・固定金利期間選択型の住宅ローンを取り扱っています。また、フラット35を取り扱っているところもあります。

●JAの住宅ローン

JAの住宅ローンとは、JAバンクが取り扱っている住宅ローンです。JAは「Japan Agricultural Cooperatives」の略。日本農業協同組合を意味します。申し込みの対象はJAの組合員です。

JAが取り扱っている住宅ローンは、3大疾病(がん・急性心筋梗塞・脳卒中)のいずれかにより所定の状態と診断された方は住宅ローンが0円になるJA3大疾病保証付住宅ローンと9大疾病(3大疾病+高血圧症・糖尿病・慢性膵炎・肝硬変・慢性腎不全・ウイルス肝炎)のいずれかにより所定の状態と診断された方は住宅ローン残高が全額返済される9大疾病保証付住宅ローンです。

融資の条件や融資の利率などは各JAにより異なります。

●その他ノンバンクの住宅ローン

住宅ローン専門会社やクレジットカード会社などが取り扱っている住宅ローンです。大手銀行などに比べ知名度に劣るところが多いので警戒されがちですが、住宅ローンを専門に取り扱っているところなどはきめ細かなサービスを提供しています。

ノンバンクの住宅ローンを利用するメリットは審査に通りやすいことです。一般的に、銀行や信用金庫などに比べ審査は緩いといわれています。対するデメリットは、銀行や信用金庫などに比べ金利が高いことです。

以上の特徴があるので、銀行や信用金庫などで審査に通らない方などは検討する価値があるかもしれません。

民間+公的ローン

●フラット35

民間金融機関が販売と回収を担当し、住宅金融支援機構が住宅ローン債権を証券化し運用するというしくみの住宅ローン商品です。最長35年の長期固定金利となっており、金利変動がないので長期にわたる返済契約が立てやすく、保証料無料、繰り上げ返済手数料が無料などの特徴があります。但し、金利のパーセンテージや事務手数料の金額は取り扱う金融機関により異なります。

●すまい・るパッケージ

住宅金融支援機構と民間金融機関が協力し合って貸し出す住宅ローンです。住宅支援機構による金利変動に影響されない「長期固定金利」の融資と、低金利のメリットが受けられる「変動金利型」「固定金利期間選択型」などの民間ローンを同時に利用するという方式です。申請や審査審査などが同時に行われ、手続きがスムーズというメリットもあります。

公的ローン

●財形住宅融資

給与天引きの財形貯蓄を1年以上続け、残高が50万円以上の人が利用できるローンです。勤務先に申し込む「転貸融資」と、住宅金融支援機構が窓口となる「機構財形」があります。返済の開始から終了までの全期間、5年ごとに適用金利を見直す5年固定金利制という特徴があります。

●自治体融資

自治体融資は、都道府県や市区町村などが各自治体に住んでいる方や勤務先がある方を対象に行っている融資制度です。

具体的な内容は自治体により異なりますが、金融機関と提携して通常の住宅ローンより低金利な住宅ローンを提供する、有利な条件で住宅ローンを斡旋する、利息の一部を援助するなどの取り組みが行われています。

住宅ローンを検討中の方にとってはうれしい制度ですが、すべての自治体が行っているわけではありません。また、内容も様々です。必ず利用できるわけではない点に注意しましょう。

 
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