土地探しのポイント

注文住宅の土地探しは決して簡単ではありません。

川崎や多摩区などは、土地の分譲自体が少なくなっており、また大手の宅地開発分譲会社や建売会社間での競争も激しくなっています。

ある調査によれば、情報収集開始から土地購入契約までの平均期間は14カ月というデータもあるほどです。

そんな状況下で、望みの土地を探すには、マメなリサーチにつきます。

個人で購入する土地は、どう探せばよい？

まずは不動産仲介会社をしらみつぶしにあたりましょう。

連絡をとることで、いい物件があれば知らせてくれるケースもあるでしょう。広告や雑誌、ポスターやチラシなども然りです。裁判所の競売物件や国有地払い下げの情報もチェックしましょう。

もうひとつ、土地探しと同時に、注文住宅会社探しも行うというやり方もあります。地域密着型の業者であれば、土地探しからサポートしてくれるケースもあり、その地域ならではの情報に精通した強みを発揮してくれることも期待できます。

また希に、注文住宅会社が自ら所有している土地を販売する場合もあります（但し、その会社が建築を請け負う条件付きがほとんどです）。土地探しの際はこの点も考慮し、目ぼしい注文住宅会社にまず相談してみるもの手です。

注文住宅の土地探しで注意するポイントとは？

大きく分けて地盤や敷地、法律面、周辺環境といった要素があります。それぞれ見ていきましょう。

地盤や敷地のチェックポイント

• 地盤の良し悪しは土の種類が大きなポイントとなります。砂や粘土、礫（石ころ）、火山灰（ローム）、盛土などがありますがそのうち、地盤沈下のリスクが少ないのは礫（石ころ）、火山灰（ローム）とされています。これは素人にはどうしようもありませんので、専門業者に地盤調査を依頼して安全かどうかを確かめるべきです。また良心的な不動産業者なら、第三者機関への調査証明書を添付してくれるところもあります。

• 敷地の方位が図面と合っているかは重要です。日照時間が想定より短くなる可能性もありますので方位磁石で確認するべきです。また水道管が敷地の近くまできているか、敷地の高さは道路より高い位置か（道路より低いと冠水する可能性あり）といった点も要確認です。

• 一般的な長方形の土地以外にも、変形の土地は都市部でよく見られます。旗竿状敷地と呼ばれる、幅2mの通路部分を設けたものや三角形の土地などです。敬遠されがちな土地ですが、坪単価が安い場合もありますので、現地を確認した上で検討してみましょう。

法律面でのチェックポイント

• 建築面積を制限する建ぺい率、容積率など。
• 土地が路と間口2m以上接している、法律的に住宅建設可能な条件を満たしているか。
• 建物の高さを制限する斜線制限の有無。
• 建築条件付き宅地（指定する建築会社との工事契約を条件に販売される土地）か否か。
• 市街化区域、市街化調整区域など地域区分。
• 第一種低層住居専用地域、商業地域、工業地域などの用途地域の区別。
• 将来的な再開発計画や道路計画などの有無。

周辺環境のチェックポイント

• 交通の便、特に最寄駅やバス停までの所要時間と始発、最終の時刻など。公共の交通機関を利用し実際に現地に行ってみることが望ましい。
• 日あたりや風通し、騒音などが問題ないか。夜中に一人歩きをしても安全かどうか。
• 学校、病院、商店街、娯楽施設、公園など生活に必要な施設の有無。

一軒家を建てるなら？地盤が固い川崎市多摩区と麻生区

一軒家の建築において行われる地盤調査

一軒家を建てることが決まったら、設計と並行して地盤調査が行われます。

この地盤調査は、建設予定の土地が住宅の重さに耐えられるかどうかという調査です。

一般的に「スウェーデン式サウディング試験」と呼ばれる調査で、該当の土地に重りを乗せ、地面の沈み具合を調査します。

この時にその土地があまり強くないと分かったら、また新たな土地を探すのではなく、地盤改良を行って住宅の重さに耐えられる地面に改良するのです。

こうした地盤改良には一定の費用がかかるため、地盤改良に費用をかけたくないという人は、土地の購入を決断する前に、古い地図などを見てその土地の地盤について調査すれば、過去にくぼみのあった土地であるか、またどのような歴史を辿った土地であるかと確認できます。

耐震における地盤調査は「ゆれやすさマップ」を活用

大昔に購入予定の土地が海だったか、また断層があるかという調査については前述したスウェーデン式サウディング試験では確認できないため、土地の購入を決める前にハザードマップなどで確認します。

川崎市では市が「ゆれやすさマップ」というマップを公開しており、各地域がゆれやすい地盤であるか、ゆれにくい地盤であるかを公表していているので、こちらをチェックすると効率的です。

一般的にゆれにくい地盤は砂や年度、砂礫などが多いとされているので、ゆれやすさマップでこれらが多い地質のエリアを選ぶとよいでしょう。

麻生区・多摩区はゆれにくい地質！

ゆれやすさマップを見てみると、川崎市では麻生区や多摩区がゆれにくい地質であることがわかります。

関東地方は近い未来に大地震が起こるといわれていますので、自信を懸念される方はこれらの地域を検討するとよいかもしれません。

ただし、ゆれやすさマップでゆれやすい地盤とされているエリアでも、建築基準法に則った形で建てられている住宅であれば安全に生活することができるそうですので、この点についてもきちんと理解しておき、あまり神経質になりすぎないようにしたいですね。

敷地においてチェックしておきたいポイント

水害を防げて日当たりのよい敷地を選ぶ

地盤については先に解説したとおりですが、自然災害による被害を避けたいのであれば、地盤だけではなく敷地の環境においても確認しておく必要があります。

大雨などで洪水が発生した際に、冠水などの水害を防ぐには、道路よりも高い位置にある敷地を選ぶことは必須です。

また、できるだけ日当たりのよい敷地を選ぶことも重要になります。

まれに図面に記載されている方角と、実際の方角にずれが生じているケースがあるほか、今は日当たりのよい場所でも、近隣の空き地に建物が建ったら日照を遮られてしまう可能性もありますので、近隣の環境においても実際に現地に出向き、しっかりチェックしておきましょう。

土地を探すタイミング

一度一軒家を建てる土地を決めてしまうと、あとから変更することができない場合が多いです。土地の購入を考えたら、まずは自分でその土地について可能な限り調査することをおすすめします。

前述したような、ハザードマップやゆれやすさマップの活用、またよりしっかり調査したい人は、一級建築士に土地の調査を依頼する人もいるようです。

地盤調査に必要な資料を集める技術に長けていますし、数多くの土地を見てきているプロなので、その土地が安心して暮らせる地盤であるかを正確に調査してくれます。

より費用を節約したい人は、インターネットで古い地図を見ることができるサービスもあるようですので、それらを活用して自分で調査することも可能です。